Być może rozważasz kwestię założenia spółki kapitałowej, jednak problematyczne wydaje Ci się znalezienie środków na zaspokojenie wymaganego kapitału dla jej założenia? Przepisy prawa jednoznacznie wskazują, że do założenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymagany jest kapitał co najmniej 5 tys. zł., natomiast w przypadku spółki akcyjnej jest to aż co najmniej 100 tys. zł. Czy wspólnicy wnosząc swój udział muszą posłużyć się jedynie wkładem pieniężnym? Absolutnie nie! Przepisy prawa przewidują możliwość pokrycia swojego udziału w spółce wkładem niepieniężnym, czyli aportem. W dzisiejszym artykule piszemy o aporcie wnoszonym do spółki w postaci nieruchomości. Analizując, jak wygląda od strony prawnej wniesienie nieruchomości do spółki kapitałowej, odpowiadamy na następujące pytania:
- Czym jest aport oraz zdolność aportowa?
- Czy aport dotyczy tylko spółek kapitałowych?
- Jakie prawo do nieruchomości musi przysługiwać aby wnieść ją do spółki jako aport?
- Jak dokonać wniesienia nieruchomości do spółki jako aport?
- Kto będzie zarządzał nieruchomością po wniesieniu jej do spółki?
Czym jest aport?
We wstępie wskazaliśmy istotną cechę aportu, czyli jego postać wkładu niepieniężnego. Co to właściwie znaczy? Najprościej rzecz ujmując, za aport uważa się każdy wkład, któremu nie można przypisać charakteru pieniężnego, a więc taki który nie ma postaci określonych znaków pieniężnych lub postaci bezgotówkowej.
W zamian za wniesienie aportu wnoszący otrzymuje udział kapitałowy równy wartości wkładu. Aport może stanowić całość lub część wkładu danego wspólnika. Możliwe jest zatem wniesienie obok niego wkładu pieniężnego. Przykładem aportu może być właśnie nieruchomość.
Ważną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę przy samym aporcie jest zdolność aportowa, czyli możliwość – nieruchomości w naszym przypadku – do bycia wkładem niepieniężnym. Do spełnienia (łącznie) są następujące kryteria:
- posiadanie określonej wartości ekonomicznej (najczęściej stosowaną praktyką jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego);
- możliwość umieszczenia w bilansie spółki po stronie aktywów;
- zbywalność prawa.
Czy aport dotyczy tylko spółek kapitałowych?
Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Tryb wnoszenia nieruchomości jako aportu do spółki zależy od jej rodzaju, a więc od tego czy jest to spółka cywilna, osobowa czy kapitałowa. W dzisiejszym artykule przedstawiamy aport w postaci nieruchomości wnoszony do spółek kapitałowych, którymi są spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółka akcyjna.
Jakie prawo do nieruchomości musi przysługiwać aby ją wnieść do spółki?
Do spółki kapitałowej można wnieść nieruchomość na podstawie nie tylko tytułu prawnego w postaci własności do nieruchomości (gruntowej zabudowanej lub niezabudowanej, budynkowej, lokalowej) ale również poprzez spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy prawo użytkowania wieczystego.
Wniesienie nieruchomości do spółki – jak tego dokonać?
Aport w postaci nieruchomości powinien zostać wniesiony do majątku spółki do momentu jej powstania, a zatem wpisu do Rejestru Przedsiębiorców KRS. Nieruchomość można wnieść do spółki kapitałowej na etapie jej tworzenia oraz przy podwyższeniu jej kapitału zakładowego. Można tego dokonać na dwa sposoby:
- przy zawieraniu umowy spółki lub uchwały o podwyższeniu jej kapitału zakładowego. Obie te czynności powinny zostać dokonane w formie aktu notarialnego;
- przez zawarcie pomiędzy wspólnikiem a spółką wyraźnej umowy przenoszącej tytuł prawny do nieruchomości (jest to sposób najczęściej rekomendowany, który również osobiście polecam).
Ponadto umowa, której przedmiotem jest wniesienie nieruchomości aportem do spółki powinna zawierać:
- szczegółowe określenie nieruchomości,
- dane wspólnika, który wnosi nieruchomość jako aport, a także
- liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.
Ważną kwestią, na którą zalecamy zwrócić uwagę przy zawieraniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest forma jej zawiązania. Jeśli zdecydujemy się to zrobić przy wykorzystaniu wzorca umownego nie można skorzystać z możliwości wniesienia wkładów niepieniężnych. Przepisy prawa handlowego wyraźne wskazują, że w przypadku wzorca umowy kapitał zakładowy musi zostać pokryty wyłącznie wkładami pieniężnymi. Przepisy te dotyczą również uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego.
Kto będzie zarządzał nieruchomością po wniesieniu jej do spółki?
W chwili wniesienia nieruchomości do majątku spółki uzyskuje ona do niej tytuł prawny. W efekcie może ona dokonywać w stosunku do nieruchomości wszystkich uprawnień właścicielskich. Zgodnie z zasadami reprezentacji w spółce – władanie nad wniesioną do spółki nieruchomością przejmuje zarząd. Prawo do dysponowania nieruchomością nie przysługuje innym organom spółki ani wspólnikom.
Nowo założona spółka kapitałowa jeszcze przed wpisem do rejestru przedsiębiorców KRS funkcjonuje jako „spółka w organizacji”. Jest to niezaprzeczalne ułatwienie dla przedsiębiorców ponieważ z chwilą podpisania umowy spółki z ograniczoną odpowiedniością czy statutu spółki akcyjnej, mogą we własnym imieniu nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. W związku z tym wniesienie nieruchomości do takiej spółki co do zasady nie wiąże się z przerwą w prowadzonej działalności.
